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Attention, les taux hypothécaires vont remonter !
IMMOBILIER Alors qu’on se désole du marasme dans le secteur de la construction, on se réjouit de l’envol des prêts hypothécaires l’an dernier. Contradiction ? Oui et non : les achats ont bénéficié de fameux coups de pouce, dont des taux hypothécaires en repli depuis l’année précédente. Il ne faut toutefois plus guère y compter à l’avenir. D’ailleurs, un essoufflement est déjà visible.
Pas étonnant que le secteur bancaire fasse régulièrement le point sur l’immobilier, puisqu’il constitue la majorité du patrimoine des Belges, devant les placements financiers. En ce début d’année 2026, on agite des bulletins de bonne santé pour le marché hypothécaire, tout en précisant parfois qu’on ne saurait extrapoler pour les années, voire les trimestres, à venir.
Presque au niveau de 2022
La presse s’en est largement fait l’écho : les institutions financières ont octroyé près de 214.000 crédits hypothécaires en 2025, un chiffre en progrès de 15 %. Hausse quasiment double (+29 %) pour les montants concernés, soit 40,2 milliards. Ce n’est pas un record, mais on se rapproche de celui de 2022, à 42,8 milliards, après les niveaux déprimés de 2023 et 2024 soit, en chiffres ronds, respectivement 30 et 31 milliards à peine. En cause : la flambée des taux d’intérêt, les taux hypothécaires ayant logiquement suivi celui de l’obligation belge à dix ans, appelée OLO. Le taux des nouveaux crédits hypothécaires à plus de dix ans avait ainsi fusé de 1,5 % au début 2022 à plus de 3,5 % à la fin 2023. Le taux variable avait, lui, presque été multiplié par trois, grimpant d’un peu moins de 2 % à plus de 5,5 % ! C’est le repli ensuite amorcé en 2023 qui a dopé le crédit hypothécaire : le même taux à plus de dix ans est revenu à 3 % environ au début 2025.
Les taux n’expliquent jamais tout, et certainement pas pour les chiffres de l’an dernier. Comment oublier que les droits d’enregistrement ont baissé tant en Flandre qu’en Wallonie ? Ils sont modestement revenus de 3 à 2 % dans le Nord du pays, mais beaucoup plus spectaculairement de 12,5 % à 3 % dans le Sud. On sait à quel point cette décision avait marqué les esprits et, surtout, dès la fin 2024, engendré une envolée des demandes de crédit. La concrétisation de ces emprunts hypothécaires a fait exploser les compteurs au premier trimestre 2025, à un an d’écart, et ceci au niveau national : +32,5 % pour le nombre et +51,2 % pour les montants !
Fort supérieure à celle du nombre de contrats, la progression des montants est un autre phénomène remarquable des deux dernières années. Le montant moyen consacré à la construction d’un logement est, en chiffres ronds, passé de 210.000 euros en 2023 à 252.000 euros en 2025, soit 20 % de plus. Progression moitié moindre pour l’achat. Dans les chiffres présentés par BNP Paribas Fortis, on relève que si le montant moyen emprunté pour un achat immobilier est le plus élevé à Bruxelles, à 280.000 euros, la différence se limite à un dixième entre la Flandre et la Wallonie, à savoir respectivement 248.500 et 225.500 euros.
Déjà en recul ?
Cette évolution triomphante a toutefois… déjà pris fin, ressort-il d’un examen attentif des chiffres. Pourquoi ? D’abord, la baisse des droits d’enregistrement reste acquise, certes, mais le coup de fouet ponctuel est par définition derrière nous. À un an d’écart, le nombre de prêts hypothécaires au 4e trimestre 2025 n’est plus en hausse que de 3,7 %, les montants l’étant toutefois de 16,5 %. C’est au niveau de la demande de prêts que l’évolution passe carrément au rouge : -5,5 %. Ensuite, certains candidats ont peut-être été refroidis par des taux supérieurs à leurs attentes. Loin de poursuivre son déclin, le taux des nouveaux crédits à plus de dix ans évoqué plus haut est reparti à la hausse l’an dernier, grimpant grosso modo de 3 à 3,25 %.
Il est vain d’espérer un retour en arrière et, en conséquence, de reporter un achat, prévient Koen De Leus, économiste en chef chez Fortis. L’heure n’est plus aux baisses de taux du côté de la Banque Centrale Européenne (BCE), certains anticipant même une hausse cette année. L’économiste la voit plutôt en 2027, comme nombre de ses confrères. Certes, les taux à court terme fixés par la BCE n’influencent pas automatiquement ni instantanément les taux à long terme, c'est-à-dire le rendement de l’OLO à dix ans, référence des prêts hypothécaires. Dans la majorité des cas, on observe toutefois bel et bien une relation. De toute manière, le rendement de cette OLO a progressé au 2e semestre de l’an dernier et au début de cette année, navigant à présent aux environs de 3,3 %, contre une moyenne de l’ordre de 3 % au premier semestre 2025.
Hausse de la prime à terme
Koen De Leus souligne par ailleurs un élément technique qui pèse lourd et que l’on peut résumer comme suit. Le taux d’intérêt à long terme est dicté par plusieurs éléments, dont l’inflation attendue, le taux d’intérêt réel attendu, ainsi qu’une « prime à terme » qui doit protéger l’investisseur contre les risques inflationnistes imprévus. Or, elle n’a cessé de s’effilocher depuis le tournant du siècle, au point de tomber à 0,3 % en 2020, un dixième de son niveau 20 ans plus tôt. Elle est aujourd’hui remontée à un gros pour cent, mais pourrait bien encore doubler, voire davantage. C’est un élément structurel de hausse des taux d’intérêt, y compris donc hypothécaires.
Pour le reste, l’économiste souligne deux éléments fort négatifs pour le secteur de la construction. D’une part, la chute spectaculaire des permis de construire au cours des trois dernières années : on se situait, en automne dernier, un tiers en-dessous du niveau du début 2002. Voilà pour la quantité. L’autre souci, ce sont les prix. Le coût de la construction et les prix des logements neufs avaient évolué de concert en 2020 et 2021. Logique ? En principe, sans doute, mais ce n’est plus vrai depuis l’envol des prix des matériaux de construction en 2022 et, dans une moindre mesure, en 2023. Un écart s’est creusé, qui ne se résorbe pas. Les marges ont donc fondu dans le secteur de la construction, devenu fragile.
Autre constat négatif pour le secteur : l’accessibilité (théorique) des ménages à l’immobilier neuf s’est fortement dégradée depuis 2020-21 : elle a reculé de 5 à 2 % pour les maisons, et de 9 à 4 % pour les appartements. Petite consolation : les prix immobiliers ne devraient pas s’envoler. Koen De Leus prévoit une hausse de 3,1 % cette année (de son côté, ING avance 1,6 % à peine) et de 3,3 % pour 2027 et 2028. On n’observe pas de bulle, suivant plusieurs indicateurs, et on ne doit donc pas s’attendre non plus à un recul sensible, conclut-il.
La propriété n’est pas un signe de richesse
Être propriétaire de son logement est une précieuse garantie pour ses vieux jours, affirme-t-on. Sous-entendu : il est sécurisant de n’avoir pas de loyer à payer quand son revenu baisse. C’est aussi un confort psychologique, dans ses « vieux jours » plus qu’auparavant, de ne pas être confronté à un déménagement non souhaité. Être propriétaire n’est, pour autant, pas unanimement considéré comme l’idéal au niveau du pays. Certains économistes ont ainsi contesté le bienfondé des aides publiques à l’accès à la propriété, considérant qu’elles avaient surtout pour effet de faire grimper les prix, à l’avantage des vendeurs. Autre grief, le fait qu’une population soit largement propriétaire a pour conséquence une moindre mobilité professionnelle, ce qui entrave quelque peu la productivité et la croissance de l’économie.
Si tous les commentaires évoquant le moindre accès à la propriété des jeunes ménages vont clairement dans le sens d’un regret, voire d’une régression sociétale, il ne faudrait toutefois pas considérer qu’il s’agit là du signe d’un appauvrissement de la population. Dans quels pays trouve-t-on la proportion la moins élevée de propriétaires ? Les plus pauvres ? Non : les plus riches ! Le cas de l’Allemagne est frappant. Certes, les Allemands ne sont pas aussi nantis que beaucoup le pensent : plusieurs études essayant de chiffrer le patrimoine total des citoyens européens situent ainsi le Belge bien au-delà de l’Allemand. Il reste étonnant que ce soit dans ce pays prospère qu’on relève la proportion la plus faible de propriétaires de l’Union européenne, la seule inférieure à 50 %. À savoir 46,7 % à peine suivant les données Eurostat 2022, contre 72,5 % en Belgique. Autre pays prospère, l’Autriche n’arrive qu’à 51,4 %, tandis qu’un pays « riche » comme le Danemark suit en se situant juste en-dessous de 60 %. Quel est, hors Union, le pays le plus riche d’Europe sur la base du revenu ? La Suisse, bien sûr… où la proportion de propriétaire n’atteint que 42,3 %.
C’est, à l’inverse, dans les pays sensiblement moins nantis d’Europe centrale que l’on pointe la proportion la plus élevée de propriétaires. Avec, en tête, la pauvre Roumanie : 94,8 % ! Ces pourcentages ne disent toutefois rien de la qualité de ces logements. La proportion d’entre eux qui sont qualifiés de surpeuplé suivant les normes européennes atteint 40,5 % en Roumanie et 36,2 % en Bulgarie.
